这家物企含“金”量最高｜穿透IPO
乐居财经 范慧茹 徐酒眠 发自北京
金茂物业上市的消息，姗姗来迟。
前20家房企大多已将物业分拆上市，一直没想好具体时间表的万科，也松口说万物云“一定会上市”，身处地产前20的中国金茂，物业的赴港上市，似乎来得有些晚，这也使得其出场自带关注。
8月31日，金茂物业递交赴港上市招股书，四个月前的种种动作也有所解释。身为金茂物业董事长的谢炜，随之一起进入到大众视线。
谢炜的26年职业生涯，前20年给了万科物业，后6年给了金茂物业。谢炜任职的6年间，金茂物业的外拓在提速，不过，在递表上市的物企中，金茂物业的规模不算出众，在管总建面1810万方。
业务是传统的“老三样”，物管服务、社区增值和非业主增值。主打高端物业管理的金茂物业，收费高是其获利的主要优势，规模不大，含“金”量很高。
物业资产“顶配”
此次拟上市，金茂物业由中国金茂100%持股。说起金茂物业的历史，最早可追溯到1993年，其前身中化酒店，最初为金茂集团开发的写字楼中化大厦提供物业管理服务。
直到2007年，金茂物业的主体公司中化金茂物业管理（北京）有限公司（简称“金茂物管”）正式成立。而金茂物管的母公司正是中国金茂(HK:00817)，隶属于国务院国资委监管的中化集团，由国务院国资委实际控制。
2020年9月，中国金茂加入到筹备旗下物企上市的大军，开启了扩充旗下物业资产的步伐。第一件事就是成立香港公司，作为未来物业上市的主体。2020年9月14日，中国金茂在香港注册成立了金茂物业发展股份有限公司（简称“金茂物业”）。
随后，香港公司金茂物业开始将中国金茂旗下的其他优质物管资产腾挪到了自己旗下，大举“收编”其他兄弟物管公司。
今年3月-4月份，金茂物业先后从中国金茂旗下收购了金茂物管，再通过金茂物管收购中国金茂旗下的南京宁高、金茂上海、创茂科技，共计三家公司；还成立了茂同物管用来接管中国金茂旗下的商业物业管理业务。
此外，在谢炜的主导下，金茂物业广撒英雄帖，通过与第三方合作扩充物业资产。2月10日，金茂物业联合嘉善经济技术开发区管理委员会，共同成立了合资公司——嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司，布局城市业务。
在寻求合作的同时，金茂物业也在成立自己的楼宇技术公司，3月5日，慧茂楼宇科技（北京）有限公司在北京注册成立，由金茂物业全资持有。
5月13日，金茂物业与舟山东港集团正式签署战略合作协议，并成立了合资公司舟山东大金茂，金茂物业在城市服务领域再下一城。
7月2日，中化蓝天与金茂物业合资成立浙江中蓝鑫茂园区管理有限公司（下称“中蓝鑫茂”），携手探索产业园区服务新方向。至此，金茂物业的全部物业资产集合完毕，上市架构正式形成。
地小含“金”量高
与大多数物企一样，金茂物业的业务线也有三条，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
2018—2020年，以及2021年前三个月，金茂物业的营业收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，以及3.21亿元，对应净利润分别为1748.7万元、2262.4万元、7712.4万元，以及1464万元。
同期，毛利率分别为20.0%、19.2%、24.9%，以及25.1%。2019年毛利率下滑，金茂服务表示，“主要是由于智慧管理系统的投入增加，导致社区增值服务的毛利降低。”
自2020年第二季度开始，金茂物业拓展社区增值服务，提供房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等服务。业务增拓带来了潜力爆发，今年第一季度，金茂物业的增值服务实现收入2780万元，较去年同期大增109%。
金茂物业的非业主增值服务一直保持着较为稳定的发展，在总收入中的占比均保持在30%左右。
2018-2020年，以及截至2021年3月31 日，金茂物业的非业主增值服务收入分别为1.79亿元、2.51亿元，2.94亿元，以及1.08亿元，在相关期间的总收入中分别占比31.1%、31.8%、31.2%，及33.7%。
此外，金茂物业的平均物业收费均高于行业均值。2018—2020年，为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，同时，其物业管理费收缴率维持在90%以上，分别为98.5%、96.8%及94.1%。
其中，住宅物业平均物管费为每平方米3.6元、3.7元、3.6元，高出同期行业平均水平50%-77%；非住宅物业平均物管费为每平方米20.7元、20元、19.7元，高出同行平均水平2.5倍-3倍。
切入城市服务赛道
截至2021年3月31日，金茂物业的合约建筑面积为4130万平方米，覆盖中国22个省、自治区及直辖市的45个城市，集中于一二线城市；同期，在管总建筑面积为1810万平方米。合约面积与在管规模比达2.28。
其中，以住宅物业为主，在管建面为1500万方，占在管总建面82.5%；非住宅物业占比17.5%，在管建面为310万方。
近两年，城市服务是物企争相进入的“新赛道”，金茂物业也趁势入局城市服务赛道。
今年1月15日，金茂物业与嘉善经济技术开发区管理委员会签署了城市服务领域的合作协议。不到一个月的时间，2月10日，金茂物业联合嘉善经济技术开发区管理委员会成立的合资公司——嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司在浙江嘉善注册成立。
金茂物业的城市服务拓展就此按下加速键。5月13日，金茂物业与舟山东港集团正式签署战略合作协议，成为东港区域内舟山东港集团独家合作物业企业，将接手舟山东港新城这片总开发面积1200万平米的城市物业合作项目。
截至8月27日，金茂物业已为金茂集团的19个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，并运营其中8个项目。
背靠中国金茂和中化集团，为金茂物业提供了强大的内生力。
截至7月31日，金茂集团已在全国承揽30个城市运营项目，其中包括跨越新城区、城市综合体及特色小镇，涵盖酒店、商业物业、写字楼、学校、医疗保健中心、剧院及智慧能源站等多种物业类型。
中化集团是国务院国资委监管下的一家化工石油工程企业。今年3月，中国政府对中化集团与中国化工的业务合并授出批准，中化集团集生命科学、物料科学、基础化学、环境科学、橡胶和轮胎、机械和 设备、城市运营及产业金融，八大业务线在身。截至2021年3 月31日的资产值为1.4万亿元。
金茂物业在招股书中披露，近期，其与中华集团的附属公司中化蓝天已合伙成立一家合营企业，专门为中化集团持有的优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括核心研究及生产基地上虞工业园区，以及核心氟化工 程基地太仓工业园区。
此外，金茂物业也在积极拓展第三方市场。招股书显示，截至2021年3月31日，其已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，涉及合约建筑面积及在管建筑面积分别为270万平方米及220万平方米。
本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。